Ruang Lingkup Pemeliharaan Bangunan

Bangunan dapat diibaratkan seperti tubuh manusia yang perlu tampil optimal. Umur bangunan semakin hari semakin tambah tua, tetapi daya tarik secara visual bangunan tidak akan berkurang. Tubuh manusia memerlukan tindakan preventif, yaitu dengan minum vitamin untuk terus tumbuh sehat, berkembang, dan terhindar dari penyakit. Sebagaimana halnya dengan tubuh manusia, bangunan pun memerlukan tindakan preventif, yaitu pemeliharaan yang terencana dengan baik. 

Dengan demikian, kondisi bangunan menjadi semakin indah, kokoh, dan semakin terawat. Kondisi demikian pun menjadi aset kenyamanan serta keamanan bagi penghuni bangunan tersebut. Lebih lanjut, tindakan preventif tidak mengganggu jalannya operasional bangunan sehari-hari, Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan 120 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan harus dilakukan.

Proses Penyelenggaraan Bangunan

Aspek-aspek dalam pemeliharaan bangunan memiliki banyak manfaat. Terdapat beberapa sesi pemeliharaan bangunan yang memungkinkan bangunan selalu tampilsehat dan nyaman untuk dihuni atau digunakan.

Bangunan memang tidak sekadar fisik yang terlihat dari luar, tetapi juga merupakan sosok yang harus kita jaga dan rawat dengan baik sebagaimana menjaga tubuh kita sehari-hari.

Adanya perawatan dengan konsep jelas dan terencana membuat nilai bangunan tidak akan pudar ditelan zaman, tetapi justru akan semakin menaikkan citra dan menambah nilai investatidariwaktu ke waktu. Untuk lebih memahami prinsip-prinsip pemeliharaan bangunan, marilah kita pahami pembahasan berikut.

Dari gambaran di atas, pemeliharaan bangunan merupakan pekerjaan setelah bangunan selesai dibangun. Pemeliharaan bangunan merupakan salah satu aspek yang menjadi masukan bagi pemanfaatan bangunan dan pelestarian bangunan.

Pemeliharaan bangunan pada dasarnya bertujuan mempertahankan kualitas bahan atau komponen konstruksi pada suatu bangunan dan mencegah meluasnya penurunan kualitas bahan (deterioration) seita mengembalikannya pada kondisi semula.

Deffnisi

Pemeliharaan adalah suatu cara atau teknik yang tepat untuk menjaga kondisi atau komponen bangunan agar selalu dalam keadaan prima sesuai fungsinya,

Perawatan adalah kegiatan memperbaikidan atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan atau prasarana-sarananya agar bangunan gedung tetap laik fungsi dan kuratif setelah ada kerusakan atau masalah, baik pada tingkat ringan, sedang, atau berat.

Layak fungsi adalah kondisi bangunan gedung memenuhi persyaratan administratif dan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.

Ruang Lingkup

Pemeliharaan bangunan vertikal bertingkat banyak menjadi lebih penting daripada bangunan tunggal karena nilai jual bangunan bertingkat tergantung pada kondisi bangunan secara keseluruhan, bukan per unit tinggal. Jadi, nilai investasi hunian vertikal bertingkat banyak akan hancur apabila ada dinding retak, kebocoran, dan cacat lainnya yang menyebar di semua lini bangunan, walaupun pada unit yang menjadi bagian bangunan tersebut dalam kondisi bagus.

Coba bayangkan sebuah lobi apartemen yang kumuh dan kusam serta banyak noda bocor di plafonnya. Kemudian, di koridor tiap lantainya banyak dinding retak yang entah kapan akan diperbaiki dan kursi-kursi area kolam renang kusam seperti kursi di pasar loak. Sungguh pemandangan yang tidak enak dipandang mata dan sangat mempengaruhi nilai investasi dari unit per tinggal di dalam bangunan vertikal tersebut.

Manfaat pemeliharaan bangunan:

1)   Dapat memenuhi kebutuhan sesuai dengan rencana produksi

2)   Menjaga kualitas produksi yang tepat guna, memenuhi apa yang dihutuhkan oleh produk, dan tidak mengganggu kegiatan produksi

3)   Membantu mengurangi pemakaian dan penyimpanan di luar batas serta menjaga modal untuk waktu yang ditentukan sesuai kebijakan

4) Menggunakan biaya serendah mungkin dalam melaksanakan kegiatan pemeliharaan bangunan secara efektif dan efisien.

Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait dengan:

1)  Keselamatan Bangunan Gedung

Yaitu kondisi yang menjamin keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian (manusia, peralatan, dan barang) yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak berfungsinya utilitas gedung.

2)  Keamanan Gedung

Yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya terhadap gedung.

3)  Kesehatan Bangunan Gedung

Yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan, pencahayaan, higiene, dan sanitasi gedung.

4)  Kenyamanan Bangunan Gedung

Yaitu kondisi yang menyediakan berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan mencakup:

a)  Ruang Gerak

Besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam, furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.

b)  Kondisi Udara

kondisi termal dan kondisi perlengkapan; Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei pengguna.

c)  Pandangan Dan Privacy

Sistem bukaan, tata ruang dalam, dan eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei pengguna, dan studi.

d)  Bising Dan Getaran

Instalasi sumber serta komponen peredam dan akustik; Metode pemeliharaan: observasi dan pengu kuran.

5)  Kemudahan bangunan gedung

Yaitu kinerja yang menjadikan kondisi serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:

a)  Layout Ruang

Pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi, serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan: obseruasi dan studi.

b)  Perlengkapan Bangunan

Kamar kecil, toilet, loker, pontry, ruang ibadah, parkir, dropping orea, tempat sampah; Metode pemeliharaan: inspeksi.

6)  Keandalan Bangunan Gedung

Yaitu terjaminnya tingkat kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.

Baca: Aspek Pemeliharaan Bangunan Gedung

Pemeliharaan bangunan sebagai antisipasi keadaan darurat yang mungkin terjadi pada suatu bangunan meliputi:

1)   Kebakaran,

2)   Gempa bumi dan bencana alam lainnya seperti badai topan dan banjir,

3)   Perbuatan jahat atau permusuhan terutama yang bersifat ancaman atau serangan menggunakan bom atau bahan peledak lainnya,

4) Gangguan terhadap ketertiban umum seperti demonstrasi, huru-hara, dan pemberontakan.

5)   Keadaan darurat lainnya berkaitan dengan tidak berfungsinya instalasi seperti lift macet, listrik padam, dan sebagainya.

Setiap respons atau tindakan terhadap suatu keadaan darurat harus berdasarkan jenis keadaan darurat, tingkat bahaya, risiko yang ada, dan prosedur yang secara khusus dibuat untuk mengatasi kondisi darurat tersebut.

Pekerjaan pemeliharaan bertujuan memin imalisasi kemungkinan ancaman bahaya suatu proses atau bahan yang digunakan. Hal tersebut dapat pula ditinjau dari segi kepentingan atas manusia atau objek yang harus dilindungi.

Untuk ancaman yang menimbulkan bahaya (kebakaran) pada bangunan gedung, kita perlu memperhatikan antara lain ruang dapur terutama pada tabung gas LPG, ruang komputer dan pemrosesan data, gudang penyimpanan bahan, ruang mesin, genset dan ruang panel, basemen dan lantai parkir, dan ruang penampungan sampah.

Kemudian, lokasi lain yang perlu diperhatikan adalah ruang fungsional, ruang rapat, koridor atau selasar, tangga kebakaran, dan ruang kontrol.

Jenis komponen bangunan yang dipelihara meliputi:

1)   Pondasi bangunan

2)   Komponen struktur bangunan

3)   Dinding

4)   Pengecatan

5)   Atap

6)   Alat saniter

7)   Lantai

8)   Langit-langit

9)   Kusen, pintu, engsel, dan kunci

Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung.

Berikut adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:

A.  Arsitektural

1) Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.

2)   Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.

3) Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya.

4)   Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan atau alat bantu kerja (tools).

5)  Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di bidangnya.

B.  Struktural

1)  Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.

2)   Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.

3)  Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan preventif (preventive maintenance).

4)  Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan.

5)  Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.

6)  Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang telah direncanakan.

C.  Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, plumbing, dan Transportasi dalam Bangunan)

1)  Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.

2)   Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot air), septik tank, serta unit pengolah limbah.

3) Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya.

D.  Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)

1)   Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan

2)   Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan penangkal Petir.

3) Melakukan pemeriksaan periodic dan memelihara system instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun penerangan ruangan

4)   Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data

5)   Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.

E.   Tata Ruang Luar

1)  Memelihara dengan baik dan teratur kondisi serta permukaan tanah dan atau halaman luar bangunan gedung

2)  Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape) bidang perkerasan (hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture) saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta Pos atau gardu jaga.

3)   Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan' dan lingkungannYa.

4)  Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.

F.   Housekeeping

Lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung' di antaranya cleoning seruice, londscope, pest control, dan general cleoning mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.

1)  Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service)

Program kerja pemeliharaan gedung meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan, dan tahunan yang bertujuan memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan Public Area, Office Area, dan Toilet Area serta kelengkapannya.

2)  Pemeliharaan dan Perawatan (Hygiene Service)

Program kerja hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift, ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.

3)  Pemeliharaan Pest Control

Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan Pest Control bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum dan berdasarkan volume gedung secara keseluruhan. Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapa n (fogging), atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.

4)  Program General Cleaning

Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet, dan perlengkapan kantor.