Aspek Pemeliharaan Bangunan Gedung

Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan 120 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan harus dilakukan. Aspek-aspek dalam pemeliharaan bangunan memiliki banyak manfaat. Terdapat beberapa sesi pemeliharaan bangunan yang memungkinkan bangunan selalu tampilsehat dan nyaman untuk dihuni atau digunakan.

Bangunan memang tidak sekadar fisik yang terlihat dari luar, tetapi juga merupakan sosok yang harus kita jaga dan rawat dengan baik sebagaimana menjaga tubuh kita sehari-hari. Adanya perawatan dengan konsep jelas dan terencana membuat nilai bangunan tidak akan pudar ditelan zaman, tetapi justru akan semakin menaikkan citra dan menambah nilai investatidariwaktu ke waktu.

Gambaran Pentingnya Pemeliharaan Bangunan Terhadap Kondisi Bangunan Dan Infrastukturnya

A.  Prinsip Dasar Pemeliharaan Bangunan

1)  Pemeliharaan harus dilakukan secara terencana sesuai dengan spesifikasi bahan yaqg dipakai serta disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi selama masa pakai bangunan.

2)  Apabila rencana pemeliharaan diabaikan, akan memperparah tingkat kerusakan material atau komponen struktur.

3)  Pemilihan kualitas material dan kualitas pekerjaan secara relatif menambah umur penggunaan sehingga mengurangi intensitas jadwal pemeliharaan.

4)  Perancang harus memperhitungkan jika terjadi penurunan kualitas bahan seiring berjalannya waktu hingga prosedur pemeliharaan dapat dilakukan secara mudah dan tepat.

5)  Dalam perancangan, kita perlu memikirkan secara detil pembuatan komponen bangunan serta jenis bahan sehingga memudahkan proses pekerjaan pemeliharaan. Alasannya adalah detil rumit memerlukan pemeliharaan yang sulit sehingga biaya pemeliharaan akan menjadi lebih tinggi pula.

6)  Rendahnya kualitas pelaksanaan sena tidak tersedianya os built drawing dan informasi lainnya akan mempersulit proses pemeliharaannya.

7)  Perancang sering tidak dilibatkan secara langsung dalam proses pemeliharaan sehingga pelaku pemeliharaan akan sulit mendapatkan informasi tentang bangunan tersebut. Perancang perlu motivasi diri dalam berkarya dengan bertanya pada diri mengenai:

8)   Bagaimana komponen dapat dibersihkan?

9)   Seberapa mudah pemeliharaan nantinya?

10)      Berapa lama perkiraan umur komponen?

11)      Pemeliharaan merupakan pekerjaan minimal yang harus dilakukan

dalam upaya menjaga bangunan agar dapat dipakai sesuai umur rencana.

12)    Pemeliharaan harus dilakukan secara rutin dan berkala sesuai dengan umur rencana.

13)  Pemeliharaan harus dilakukan sepanjang umur bangunan dan dilakukan dalam kondisi ada atau tidak kerusakan pada bangunan tersebut.

B.  Langkah Yang Harus Dilakukan Dalam Pemeliharaan

1)   Catat dan buat file semua nama jenis, produsen, dan jenis uji yang dilakukan dari bahan dan proses kerja yang digunakan.

2) Pelajari spesifikasi bahan guna menentukan jadwal pemeriksaan dan pemeliharaan.

3)   Catat dan buat fire semua gambar rencana kerja peraksanaan, terutama gambar as buitt drowing yang menjeraskan terjadinya perubahan gambar rencana semula.

4)   Buat catatan peristiwa yang terjadi sepanjang umur bangunan tentang kejadian yang menyimpang seperti perubahan fungsi, perubahan posisi komponen struktur, terjadinya kerusakan, bencana, dan lainnya

5)   Lakukan pemeriharaan bira sudah tiba saatnya atau seberumnya sehingga dapat diketahui rebih dini bira terjadigelata terusatan.

6)   Organisasi pengoperasian dan pemeriharaan bangunan gedung dipengaruhi oleh tingkat kompreksitas bangunan yan! meriputi ruas dan dimensi bangunan, sistem bangunan yang digunakan, teknologi yang diterapkan, serta aspek teknis dan noniekn-is tJinnva, seperti:

a)   Ukuran fisik bangunan gedung

b)   Jumlah bangunan

c)   Jarak antar bangunan

d)   Modeltransportasi yang digunakan oleh pekerja dan penyelia

e)   Kinerja produksi atau opersionaltiap lokasi

f)    Jenis peralatan dan perlengkapan

g)   Jenis dan fungsi bangunan gedung

Organisasi demikian bertanggung jawab atas kerancaran operasionar bangunan, pelaksanaan pengoperasian, dan perawatan sesuai dengan prosedur yang sudah ditetapkan secara efisien dan efektif.

Baca: Manajemen Pemeliharaan Bangunan Gedung

Perlunya Pemeliharaan Bangunan

Mengapa bangunan maupun properti lainnya memerlukan pemeriharaan? Untuk menjawab pertanyaan di atas maka mari kita ambir contoh kasus umum bangunan komersial, yaitu sebuah mal. Tentu kita sudah tidak asing dengan properti satu ini karena minimal hari dalam seminggu kehidupan kita terutama di kota-kota besar tidak akan lepas darinya.

Mengapa disebut bangunan komersial, tentu karena tujuan pembangunan dan operasional adalah mendapatkan keuntungan dari sisi komersial. Bagaimana kriteria mal yang menguntungkan? Mari kita tinjau dari beberapa sudut pandang yang berbeda:

1)  Pemilik/owner

1)   Mal terisi Penuh Pihak tenant

2)   Nilaijual dan harga sewa meningkat

3)   Biaya operasi rendah

4)   Mal nyaman dan aman

5)   Modalcepat kembali

2)  Penyewa/tenant

a)   Fasilitas gedung dapat beroperasi dengan baik

b)   Kegiatan usaha berjalan dengan tenang dan mendatangkan keuntungan

c)   Keamanan, kebersihan, dan kenyamanan dalam kondisi baik

d)   Harga jual atau sewa ruangan murah

e)   Biaya pelayanan(service chorgel murah

f)    Pengelola cepat tanggap terhadap keluhan atau komplain

g)   Banyak Pengunjung

3)  Pengunjung

a)   Kebersihan, kenyamanan, dan keamanan fungsi-fungsi peralatan maupun fasilitas Yang terjaga

b)   AC, eskalator, dan lift berfungsi baik

c)   Toilet berfungsidan bersih

d)   Koridor bersih

e)   Penerangan cukuP

f)    Mudah parkir

g)   Harga jual Produk Yang murah

Bagaimana agar ketiga sudut pandang yang berbeda tersebut mendapatkan titik temu optimal dan memenuhi kebutuhan masing-masing pihak? Jawabannya adalah pemeliharaan diperlukan untuk menjaga kelangsungan operasi sistem atau alat agar dapat berfungsi secara baik (efektif dan efisien).

Gambar tersebut menggambarkan kondisi alat atau mesin dan bangunan yang semakin lama menurun mendekati kondisi optimum meskipun ditopang pemeliharaan memadai, Namun, kita perlu ingat bahwa pemeliharaan bangunan tidak ditujukan untuk meningkatkan kemampuan atau kapasitas sistem atau alat di atas kemampuan maksimumnya, pemeliharaan bangunan bersifat mencegah bangunan dari segala kerusakan.

Unsur-unsur pemeliharaan adalah:

a)   Mencegah terjadinya kerusakan alat

b)   Memperpanjang umur ekonomis alat

c)   Mengupayakan kinerja alat dalam keadaan optimum

Jenis kegiatan pemeliharaan terdiri atas:

1)  Terencana

a)  Preventive Moigtenonce

Adalah kegiatan pemeliharaan yang dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.

b)  Predictive Maintenonce

Adalah tindakan perbaikan berdasarkan informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang perlu diganti.

c)  Corrective Mointenance

Adalah kegiatan pemeliharaan setelah timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering disebut perbaikan dan perlu memPerhatikan biaya yang timbul.

2)  Tidak terencana

Breakdown Mointenance

Adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak berfungsi nya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar tidak terjadi.

Dampak yang muncul sangat besar dan merugikan semua pihak Jenis pemeliharaan yang sangat penting adalah preventive mointenonce, Mengapa? penentu preventive mointenonce adalah pengelola atau pemilik sendiri, bukan tergantung pada suatu keadaan.

Jadi apa bila preventive maintenance tidak dilakukan, hal tersebut dapat dipastikan adalah bagian kebijakan yang diambil Secara umum preventive maintenance dapat dilakukan dengan membuat:

a)   Schedule Plon Mointenonce

b)   Pemeriksaan atau insPeksi

c) Penggantian dan pengadaan suku cadang yang dapat diperkirakan umurnya setelah sekian lama usia.

Keuntungan preventive maintenance antara lain:

a)   Menghemat energi

b)   Menghindari segala kerusakan yang tidak perlu

c)   Meningkatkan efisiensi alat

d)   Memperpanjang umur alat

e)   Menjaga kualitas atau performa gedung

f)    Menjaga kelangsungan operasional

g)   Menjaga aset

h)   Peralatan dapat beroperasi dengan efektif dan efisien

i)   Hasil akhirnya akan memberikan keuntungan keuangan bagi gedung yang berimbas ke pihak pemilik maupun penyewa bahkan ke pihak lain, misalnya pengunjung.

j)  Dalam sudut pandang yang sedikit berbeda hal di atas tetap berlaku bagi bangunan nonkomersial.

Untuk memastikan program preventive mointenance dapat dicapai dengan baik, kita perlu menerapkan hal-hal sebagai berikut:

1)   Perusahaan yang bersangkutan wajib memiliki SOP Pemeliharaan Bangunan, SOP ini mencakup basisdata spesifikasi peralatan dan alat sebagai acuan kerja untuk pekerjaan operasional dan pemeliharaan bangunan bagi perusahaan, mempermudah pengaturan jadwal atau shifi karyawan, serta kontrol komunikasi antara marketing, finance, purchasing, operotion, storoge, monogement owner, dan tenant.

2)   Penyediaan pelatihan bagi karyawan tentang metode dan alat-alat terbaru untuk pemeliharaan bangunan.

Untuk memudahkan pemahaman, secara garis besar pemeliharaan bangunan komersial maupun nonkomersial dapat dibagi sebagai berikut:

1)   Manajemen pemeliharaan bangunan

2)   Pemeliharaan arsitektural bangunan

3)   Pemeliharaanstruktural bangunan

4) Pemeliharaan mekanikal bangunan (tata udara, sanitasi, plumbing, dan transportasi dalam bangunan)

5)   Pemeliharaanelektrikal bangunan

6)   Pemeliharaan tata ruang luar

7)   Kebersihangedung (lausekeeping)