Dikatakan proyek karena pada suatu kondisi
tertentu sedang melakukan upaya demi tujuan tertentu, dalam hal ini sebutkan
saja proyek konstruksi, seperti yang kita ketahui dalam proyek konstruksi
terdapat pelaku usaha atau badan usaha dari beberapa perusahaan misalnya
konsultan, kontraktor dan owner. Pada postingan ini saya akan menjelaskan alah
satu badan usaha tersebut yaitu owner atau pemilik proyek konstruksi dari segi
definisi dan pengenalan lebih jauh menganai ownwer.
Definisi Owner/Pemilik Proyek
Pemilik
proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki proyek atau
pekerjaan dan memberikanya kepada pihak lain yang mampu melaksanakanya sesuai
dengan perjanjian kontrak kerja untuk merealisasikan proyek, owner mempunyai
kewajiban pokok yaitu menyediakan dana untuk membiayai proyek.
Pemilik
proyek apakah pemerintah, perusahaan, perseorangan, swasta, asing apabila akan
membangun proyek, ia akan memilih kontraktor yang mempunyai kemampuan untuk
melaksanakannya. Proses menyeleksi kontraktor yang dilakukan, biasanya
diserahkan pada ahlinya, yaitu dengan menunjuk konsultan.
Tugas
pemilik proyek atau owner adalah:
1) Menyediakan
biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.
2) Mengadakan
kegiatan administrasi.
3) Memberikan
tugas kepada kontraktor atau melaksanakan pekerjaan proyek.
4) Meminta
pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau manajemen konstruksi (MK).
5) Menerima
proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.
Wewenang
yang dimiliki pemilik proyek atau owner adalah:
1) Membuat
surat perintah kerja (SPK)
2)Mengesahkan
atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
3) Meminta
pertanggungjawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil pekerjaan
konstruksi.
4) Memutuskan
hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang tidak dapat melaksanakan
pekerjaanya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak.
Supaya
lebih dimengerti makan pada tulisan ini selain diatas menjelaskan pengertian
dan wewenang owner atau pemilik proyek, maka dibawah ini merupakan wujud dari
owner tersebut. Harus diketahui bahwa yang dikatakan pemilik proyek atau owner
bisa saja pemerintahan atau badan swasta berupa perusahaan, dan pada tulisan
ini saya akan memaparkan salah satunya, yaitu developer.
Pengertian Developer
Istilah developer berasal dari bahasa asing
yang menurut kamus bahasa inggris artinya adalah pembangun perumahan. Menurut
Pasal 5 ayat (1) Permendagri No.5/1974, disebutkan pengertian Perusahaan
Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu:
Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah
suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai
jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan
suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana
lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat
penghuninya.
Hak-Hak dan Kewajiban Developer
Dalam
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 diperinci apa saja yang menjadi hak dan
kewajiban Developer. Developer juga mempunyai hak-hak yang harus dihargai dan
dihormati oleh konsumen, pemerintah dan masyarakat pada umumnya karena
pengusaha tanpa dilindungi hak-haknya akan akibat berhentinya aktivitas
perusahaan. Hal ini sejalan dengan asas-asas perlindungan konsumen, yaitu:
1) Asas
Manfaat,
2) Asas
Keadilan,
3) Asas
Keseimbangan,
4) Asas
Keamanan dan Keselamatan Konsumen,
5) Asas
Kepastian Hukum.
Adapun
hak-hak developer yang dimuat dalam Pasal 6 Undang-Undang perlindungan Konsumen
meliputi sebagai berikut:
1) Hak
untuk menerima pembayaran sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai
tukar barang/jasa yang diperdagangkan.
2) Hak
untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beriktikad baik.
3) Hak
untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa
konsumen.
4) Hak
untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian
konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang diperdagangkan.
5) Hak-hak
diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Sedangkan
kewajiban developer terhadap konsumen, masyarakat, dan pemerintah dimuat dalam
Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Konsumen meliputi:
1) Beriktikad
baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
2) Memberikan
informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang/atau
jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dam pemeliharaan.
3) Memperlakukan
atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.
4) Menjamin
mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau dperdagangkan berdasarkan
ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku.
5) Memberi
kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa
tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat
dan/atau yang diperdagangkan.
6) Memberi
kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian atas kerugian akibat
penggunaan, pemakaian, dan/atau pemanfaatan barang dan/atau jasa yang
diperdagangkan.
7) Memberi
kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian apabila barang dan/atau yang
diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Dalam
UU Perlindungan Konsumen (UUPK) Developer masuk dalam kategori sebagai pelaku
usaha. dibidang perumahan atau biasa disebut developer bertujuan mendapatkan
keuntungan dengan sasaran pembangunan perumahan untuk masyarakat menengah ke
atas.
Tanggung
jawab developer kepada konsumen sebenarnya tidak hanya terpaku pada isi
perjanjian pengikatan jual beli perumahan saja, tetapi secara umum tanggung
jawab developer sudah ada sejak developer ingin membangun sebuah perumahan.
Secara umum, pengembang/developer memiliki kewajiban yang terbagi tiga tahap,
yaitu:
1) Pra Kontraktual
Tahap
ini merupakan persiapan bagi developer. Ada beberapa hal penting yang perlu
diperhatikan pengembang, yaitu; lokasi, perizinan, spesifikasi teknis bangunan,
fasilitas, harga, dan prasarana dan sarana lingkungan.
2) Kontraktual
Adalah
tahap yang ditempuh apabila proses persiapan transaksi telah dilakukan, tahap
selanjutnya adalah perjanjian jual beli, yaitu setelah terjadi kata sepakat
antar pengembang sebagai penjual dengan konsumen sebagai pembeli. Tahap
perjanjian jual beli ini dilakukan dihadapan Pejabat pembuat Akta Tanah (PPAT),
dan ditandatangani oleh pengembang dan konsumen. Kemudian dilanjutkan dengan
tahap penyerahan tanah sekaligus bangunan rumah dari pengembang kepada
konsumen. Pada tahap ini pengembang dan konsumen sepakat untuk menandatangani
berita acara serah terima tanah dan bangunan rumah. Pada tahap transaksi jual
beli rumah ada dua hal yang perlu diperjelas yaitu:
a) Sistem
Pembayaran jual beli rumah
b) Materi/
isi transaksi pengikatan jual beli rumah
3) Post Kontraktual
Pada
tahap ini merupakan hasil realisasi transaksi jual beli rumah yang telah
diselenggarakan. Konsumen telah harus menikmati atau menempati tanah dan
bangunan rumah yang telah dibeli dari pengembang.
Selain
kewajiban, pihak pelaku usaha dalam hak ini developer juga memiliki tanggung
jawab (product liability). Secara umum prinsip-prinsip tanggung jawab dalam
hukum terdiri dari:
1) Prinsip
tanggung jawab berdasarkan kesalahan (liability based on fault), yaitu prinsip
yang menyatakan bahwa seseorang baru dapat diminta pertanggungjawabannya secara
hukum jika ada unsur kesalahan yang dilakukannya;
2) Prinsip
praduga untuk selalu bertanggung jawab (presumption of liability), yaitu
prinsip yang menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung jawab sampai ia
dapat membuktikan bahwa ia tidak bersalah, dimana beban pembuktian ada pada
tergugat;
3) Prinsip
praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab (presumption of nonliability),
yaitu kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab, dimana
tergugat selalu dianggap tidak bertanggung jawab sampai dibuktikan bah ia
bersalah;
4) Prinsip
tanggung jawab mutlak (strict liability), yaitu prinsip yang menetapkan
kesalahan tidak sebagai faktor yang menentukan, namun ada
pengecualian-pengecualian yang memungkinkan untuk dibebaskan dari tanggung
jawab;
5) Prinsip
tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability), yaitu pelaku usaha
tidak boleh secara sepihak menentukan klausula yang merugikan konsumen,
termasuk membatasi maksimal tanggung jawabnya. Jika ada pembatasan maka harus
berdasarkan pada perundang-undangan yang berlaku.
Disebutkan bahwa suatu tanggung jawab moral
developer terangkum dalam kode etik Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia
yang dikenal dengan ‘Sapta Brata’. Adapun isi dari Sapta Brata tersebut adalah:
1) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa berlandaskan pada
Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
2) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa mentaati segala
undang-undang maupun peraturan yang berlaku di Indonesia.
3) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menjaga
keselarasan antara kepentingan usahanya dengan kepentingan pembangunan bangsa
dan negara.
4) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menempatkan
dirinya sebagai perusahaan swasta nasional yang bertanggung jawab, menghormati
dan menghargai profesi usaha real estate dan menjunjung tinggi rasa keadilan,
kebenaran, dan kejujuran.
5) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menjunjung tinggi
AD/ART Real Estate Indonesia serta memegang teguh disiplim dan solidaritas
organisasi.
6) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya dengan sesama pengusaha
senantiasa saling menghormati, menghargai, dan saling membantu serta
menghindarkan diri dari persaingan yang tidak sehat.
7) Anggota
Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa memberikan
pelayanan pada masyarakat sebaik-baiknya.
Akibat Hukum Apabila Developer Melakukan Wanprestasi
1) Perlindungan Hukum Bagi Konsumen
Perlindungan
hukum bagi konsumen saat ini diatur dalam UU Perlindungan Konsumen di samping
masih tetap menggunakan KUHPerdata sebagai ketentuan umum dalam hal-hal
tertentu seperti perjanjian jual beli, perjanjian pemborongan dan berbagai
bentuk perjanjian lainnya yang berhubungan dengan konsumen dan pelaku usaha.
Esensi dari diundangkannya UUPK ini adalah untuk mengatur prilaku pelaku usaha
dengan tujuan agar konsumen dapat terlindung secara hukum.
2) Wanprestasi dan Bentuk-bentuk
Wanprestasi Developer
Wanprestasi
berasal dari kata “wanprestatie” (bahasa Belanda), yang artinya tidak memenuhi
kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul
karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang. Developer untuk dapat dikatakan wanprestasi
ada syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi yaitu:
a) Syarat
meteriil, yaitu adanya kesengajaan berupa:
- Kesengajaan adalah suatu hal yang dilakukan
seseorang dengan di kehendaki dan diketahui serta disadari oleh pelaku sehingga
menimbulkan kerugian pada pihak lain,
- Kelalaian,
adalah suatu hal yang dilakukan dimana seseorang yang wajib berprestasi
seharusnya tabu atau patut menduga bahwa dengan perbuatan atau sikap yang
diambil olehnya akan menimbulkan kerugian
b) Syarat
formil, yaitu adanya peringatan atau somasi
Hal
kelalaian atau wanprestasi pada pihak developer harus dinyatakan dahulu secara
resmi. Biasanya peringatan (sommatie) itu dilakukan oleh seorang juru sita dari
Pengadilan, yang membuat proses verbal tentang pekerjaan itu, atau juga cukup
dengan surat tercatat atau surat kawat, asalkan jangan sampai dengan mudah
dipungkiri oleh pihak developer.
3) Akibat Hukum Apabila Developer
Melakukan Wanprestasi
Akibat
dari wanprestasi, secara hukum perdata munculnya suatu ganti rugi bagi pihak
yang merasa dirugikan. Dalam KUHPerdata hanya mengatur tentang ganti rugi dari
kerugian yang bersifat material (berwujud) yang dapat dinilai dengan uang, dan
tidak mengatur ganti rugi dari kerugian yang bersifat immaterial, tidak
berwujud (moral, ideal).
Apabila
dalam lingkup hukum perdata, developer yang melakukan wanprestasi bisa dituntut
dengan tuntutan ganti rugi, pembatalan perjanjian, peralihan resiko dan
pembayaran biaya perkara, maka dalam linkup hukum pidana, debitur yang
wanprestasi bisa dituntut melakukan tindakan penipuan, karena apa yang telah
diperjanjikan ternyata tidak sesuai dengan apa yang telah diberikan.
Demikan materi yang saya sampikan berkaitan
dengan salah satu badan usaha dalam proyek konstruksi mengenai daefinisi,
wewenang maupun tanggung jawab sampai dengan sudut pandan hukumnya. Syukur saya
ucapkan jikalau tulisan ini berguna bagi saudara dalam dunia pendidikan maupun
yang sudah bekerja, terimakasih.
0 Response to "Pengertian Pemilik proyek atau owner"
Post a Comment